近两年，由于房地产市场下行趋势，导致房地产开发商资金周转不良，出现了不少对投资方逾期兑付的不良项目。我司监管的众多项目中，也存在不少这样的项目类型。

不良资产项目的投后管理，要主动且深度介入。了解投资人处置不良资产方法，针对性对投资人关注重点进行管控，金融机构对不良资产一般处置方法有：诉讼追偿、资产重组、债权转股权、多样化出售（公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处置、分包）、资产置换、租赁、破产清偿等。

不良资产的项目公司（债务人）多数经营不善，该资产出现不良时已陷入困境，及时足额还款存在较大不确定性。在管理过程中，可以主动采取强有力措施，实时关注债务人公司信用情况、生产经营情况、抵押物情况、贷款本金、担保人实力等，加强与其他债权人、原债权人、当地政府的沟通力度，保持与债务人及担保人的沟通，及时掌握其动态。

本篇文章立意探讨针对不良资产项目，常规的监管措施的意义以及如何增强常规监管措施。暂不涉及针对不良资产的深度监管服务模式。

以下为不良资产投后管理过程中的一些风险关注点。

（一）抵押物价值持续动态监管

为防止项目公司各类债务将公司掏空，金融机构往往要求房地产公司提供担保，资产抵押是较为常见的项目控制方式，是盘活资产的基础。不动产抵押以登记为生效要件，动产抵押以登记为对抗要件，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。监管工作中，项目进场前已完成不动产的抵押登记，或投后管理团队人员根据委托方的要求代办不动产的抵押登记。虽然已经办理不动产登记，但鉴于物权法新规实施后：允许抵押人在抵押期间转让财产。这可能会导致未登记的动产难以追及；已经登记的不动产可能会遇到抵押权实现的障碍，抵押权的追及效力无法产生应有效果，增加了抵押权人追及抵押物的风险；抵押人转让后未用价款清偿债务，在买受人无处可寻或将抵押物再次转手，或房屋被查封扣押等情况下，抵押权人可能面临无法实现抵押权或者实现抵押权的成本增加等问题。最终将导致投资人此项增信措施的难于落实，担保力度下降的问题。

因此在后续的监管过程中应关注投资人与被投资方签署的抵押担保合同以及抵押登记，确保合同内有关于债权实现前，抵押物不得转让或限制转让的明确约定，并需将该约定登记以产生公示效力，以对抗抵押人私下转让时发生物权变动的情况。并在监管期内持续关注抵押资产的存续状态，定期检查土地、地上建筑物及附着物是否存在涉诉查封的情况；定期查看政府对停工烂尾楼的出台新规。实时向委托方汇报现场抵押物的价值是否覆盖其债权、抵押权是否出现潜在风险。

（二）剩余货值持续动态监管

房地产项目的还款来源一般包括但不限于委托贷款、销售回款、资产转让收入、贷款资金、其他融资资金及其他收入等，抵押物下项目的销售回款一般为主要还款来源。在实际监管过程中，房产销售中按揭、全款一般支付比例较大且有政府、银行参与监管，保障按揭资金转入监管账户，但分期方式销售比例不定，且存在项目公司通过正常网签备案隐瞒以房化债，从而出现货值流失无法覆盖债权和收益的风险。为了保证投资本息的安全，根据不同的项目及区域情况，对标的项目可售货值、回笼资金和在途资金动态监控。作为投后管理团队需对项目公司提供的销售台账需定期与住建、网签系统等官方公示销售数据核准，并对其中销售收款比例有异合同在申报备案时重点关注，定期统计项目的剩余货值，当剩余货值预警时，及时向委托方风险预警。定期前往项目公司售楼部考察销售热度，获取项目公司销售数据并对照网签系统，参考销售回笼资金，计算回笼资金对投资资金的覆盖率，整理汇总后汇报委托人，供委托人参考决策。

（三）关注项目公司股东及承担差额补足担保责任方的股权变化

除了资产抵押外，金融机构往往要求项目公司提供股权质押及股东提供差额补足的保证来尽可能的为债权增信，在不良资产项目中，由于项目公司及其集团公司存在向多家银行、非银行金融机构融资的需求，可能出现在监管期内将监管范围内的项目公司及关联公司股东的股权部分或全部转让给其他金融机构，或者其股东或法人同时担任集团内部其他关联方的法人等情况，监管过程中需定期借助启信宝、企查查、天眼查、中国裁判文书网等查看企业的股权穿透、股东及关联方公司的股权转让，提前预警企业的隐形债务、法人及董监高的涉诉限消事项，为委托方争取主动规避风险的机会。同时如果委托方在前期制度设计上持有项目公司相应比例股权，可以通过公司章程制定相关规定，并向项目公司派驻董事，参与股东会、董事会决议来控制重大事项的风险，投后管理团队重点关注股东会、董事会的决议事项范围，审核送审事项是否履行了相关流程。

（四）证照办理、工程施工节点滞后的问题

项目进场监管前，标的物可能已经烂尾或停工，进场后，在标的物进行二次改造的过程中，可能会存在土地证、施工证、预售证等办理严重滞后，且预计短期内无法改善的情况。

项目证照办理滞后的主要原因有以下几点：

1、标的项目为拓宽开发渠道引入代建方，利用代建方的品牌影响力为该项目的开发建设聚集资源，开发过程中各方的规划设计、制度安排不一致时，在各方拉锯的过程中导致项目节点滞后。

2、标的项目长期停滞，为尽快盘活项目，需处理遗留问题，包括已完成部分的质量认定、结算、资料移交、设备人员材料退场、索赔与反索赔等原因导致原计划节点的滞后。

3、标的项目盘活过程中资金缺口过大，导致现场停工或无法采购工程物资，无法赶上相应节点，进而影响销售进度，甚至触发与委托方的对赌条款，影响债权的实现。

（五）对章证照及账户的日常监管

对不良资产项目的监管，投后管理团队应严格按照监管协议约定的授权范围、审批流程进行监管，对项目开发建设中正常用印、付款报审后执行留痕之外，应重点监管项目公司与关联方的合同签订、往来款项，防止项目公司恶意抽逃资金、为关联方提供担保或兜底。日常用印仔细核对用印材料，严防用印过程中夹带无关材料。评估标的项目财务风险、法律风险后，定期、不定期进行账户核查，确保项目资金安全，不出现挪用资金、体外资金循环等重大风险事项。

（六）标的项目展期还款的影响

不良资产项目中，针对监管项目不能到期还本付息的情形，在展期内，投后监管工作需关注项目公司及其关联方破产、多笔债权同时到期的情况。若项目公司自身陷入停工或销售回款不能覆盖债权时，需项目公司配合提供其母公司或关联方的对外借款清单，关注其他金融机构借款的到期情况，是否会要求企业或项目公司增加抵押物、担保等进行增信。

（七）监管过程中其他风险防范点

（1）在项目公司存在多笔金融贷款时，除关注标的项目自身风险之外，应额外关注其他金融机构展期情况。投后管理团队将在项目完成债权资料交接后及时对债务人的借贷情况进行二次梳理，核实接收资产、其他金融机构的贷款还款的有关情况，了解债务人经营情况、资金链情况、诉讼纠纷等。

（2）谨防关联破产的情形发生。不良资产多存在互保、担保的情形，在面对互保情形时，除关注管理的债务人本身的风险外，还应关注互保法人的资金、诉讼情况，应当及时报告委托方评估风险争取主动规避风险的处理时间。

不良资产项目投后监管工作中，面临层出不穷的风险，需要投后管理团队主动及时去识别风险，深度介入监管项目中，多渠道获取信息进行整合分析汇报至委托方，根据委托方指令在项目现场落地执行，确保监管工作的顺利开展，帮助投资人提前控制风险，顺利盘活（或处置）不良资产，实现多方共赢。