摘要：自2021年开始推行房地产企业三道红线，民营房企逐渐开始走下坡路，大多数民企房企在融资方面都面临着较为严峻的考验，而开发贷也作为房地产融资项目中不容忽视的部分，在监管项目中也经常会遇到项目办理开发贷的情况。本文主要对监管项目涉及办理开发贷各阶段的步骤及注意事项进行分享、参考，以某存续项目为例。

关键词：开发贷

一、开发贷前期的资料准备阶段

在项目办理开发贷前期阶段需向各个银行提交相关的基础资料，用于银行审核企业征信、负债等情况。

1、企业信用信息查询授权书（原件公章）；

2、财务报表（复印件公章）；

3、营业执照、法人身份证、项目四证、基本存款账户信息、章程、监管协议、土地出让合同（复印件公章）；

4、合作意向书（原件公章）；

5、XX省企业投资项目备案（赋码）信息表（复印件公章）；

6、土地款回单及发票（复印件公章）；

7、监理月报（原件公章）；

8、总包备案合同（复印件公章）；

在处理以上在意向阶段向银行递交的基础资料时，现场人员需仔细进行甄别用印文件是否含有决议、承诺性文件等非基础文件；财报版本是否与递交投资人版本是否一致，授权文件所授权内容是否异常。

二、开发贷落地实施阶段

房地产企业在办理开发贷过程中自签订合同至最终放款，期间还有一些需要注意的事项，下面以某项目为例部分重点事项如下：

1、签订相关合同、办理抵质押是否需外带

首先需要确定该事项是否需要外带印章办理，签订开发贷合同、办理抵质押为非常规事项，若外带需特别保管好印章。

2、签订贷款合同、抵押合同、质押合同

在签订相关合同时要对关键条款及时整理归纳，仔细检查用印资料，涉及用印资料同报审不一致事项应拒绝并及时汇报投资人。

3、办理土地抵押、股权质押

土地抵押：正常情况土地抵押均为第一顺位抵押，首先需确认抵押金额，确保抵押金额不得超过抵押物评估价值；其次确认抵押权人信息和占比是否和实际情况一致；最终由不动产中心发土地抵押证明，一般由抵押权人保管；

股权质押：核对股权出质登记申请书内容是否正确，包括：出质股权数额、质权人信息等。

4、银行放款及支付保证金

1）开立银行贷款账户（关注支付单笔额度、当日额度、账户性质）；

2）提供借款借据、提款申请书及还款计划等资料后，银行将资金转入贷款户中；

3）确认房企是否需将对应比例的保证金转入监管账户；

• • 若支付保证金：开发贷放款资金按照项目公司安排报审投资人后可转回房企集团账户；

  • 若不支付保证金：开发贷放款资金不可以直接由股东计提，待投资人确认资金使用方案后转入全封闭的公司账户中。

5、按合同约定支付利息、提前归还本金

根据签署的贷款合同按季/月度支付利息，当项目销售情况较好，账户中资金较为充足且满足竣工验收所需资金较多时，可酌情提前申请归还开发贷本金，降低财务费用支出。

注意：每季/月度支付利息时，需核对存续金额、利率及日期是否正确，当中国人民银行下发关于利率调整通知时，及时沟通财务、银行，是否后续利息按照新利率执行。

三、后期注意事项

1、及时跟踪并更新开发贷存续情况；

2、做好后续归还本金、支付利息或中收费用的台账；

3、若项目暂无充足资金归还开发贷本金，需及时同项目了解后续应对措施，是通过展期还是通过其他借款来置换即将到期的贷款，避免项目违约风险；

4、若开发贷进行展期需关注；

1）签订开发贷补充协议（重点关注还款计划）；

2）签订展期补充协议后及时更新开发贷还款计划；

3）计算新还款计划变更后的开发贷本息余额；

4）及时更新项目关于金融机构借款本息余额；

以上为投后管理项目中开发贷各阶段的步骤及注意事项。