随着城市发展和人民对生活标准要求的提高，大多数老旧小区已无法满足时代需求，严重影响居民生活质量，并制约城市建设和城市健康发展。城镇老旧小区改造是重大民生工程，对满足人民群众美好生活需要，推动惠民生、扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展都具有十分重要的意义。各地政府积极响应国家政策，大力开展老旧小区改造项目。

老旧小区改造项目总投资普遍在几百万到几千万元，项目整体规模不大，不同项目改造内容有所差异，但很多省市实行菜单式选择，改造内容基本明确。根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。实际操作中，老旧小区改造项目应在城市规划的基础上，充分征询小区居民诉求，实地勘察，统筹小区可利用资源，然后再定位改造类别，以小区为单位，因地制宜，一片一策。

当前老旧小区改造项目中，业主单位通常是街道或者国有平台公司，专业人才普遍缺乏，大多不具备专业管理能力。同时老旧小区改造项目涉及利益主体多，对改造内容的诉求也不尽相同，此外前期调研不够深入，图纸等基础资料缺失情况普遍，施工现场环境复杂等主客观条件造成项目组织效率低，实施方案变化大，签证变更多，施工进度慢等问题。针对老旧小区改造项目中出现的问题，采用全过程工程咨询模式，利用其集成化、连续性强、注重协同管理等特点能够提高老旧小区改造项目的组织管理效率，保证工期，提升项目建设质量和投资效率。招标采购管理为全过程工程咨询的一个非常重要的内容，本文探讨老旧小区改造全过程工程咨询中招标采购管理的几个要点。

一、招标采购策划的要点

招标采购策划通常包括下列内容：编制项目采购清单，明确老旧小区改造项目施工、监理、其他服务机构、重要设备材料等的招标采购模式，招标采购形式（公开招标、邀请招标、询价、竞争性谈判等）、招标采购总进度计划及合同模式的选择，标段划分，总承包与专业分包之间、各专业分包之间、各标段之间的界面划分，拟采用的合同范本、合同主要条款、合同分险划分等。

（1）简化招标启动条件和审批流程

《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》要求各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，提出“可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批”，“探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续”，“对于不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查”。 对于采用工程总承包方式的老旧小区改造项目，在项目立项且政府资金就位后即可进行工程总承包发包。

（2）招标采购模式的选择

老旧小区改造项目招标采购经常会面临设计不完善、图纸等基础资料缺失、原建筑图纸与实际建筑物差别较大、现场情况相对复杂等问题，设计变更较其他工程项目更为频繁。此外，改造直接面对小区居民，能否顺利实施和达到预期效果很大程度上取决于居民参与的热情度和意见的统一度，因为居民因素带来的设计变更非常普遍，因此设计单位在项目全过程的参与对保证改造效果非常重要。所以根据老旧小区改造项目自身的特点，推行工程总承包尤其是设计牵头的工程总承包，从业主需要、市场供给能力、风险管控、保证实施效果等角度均具有良好的可行性。在责任规划师团队确定规划设计方案后,招标采购团队进行工程总承包的招标，在项目实施过程中鼓励责任规划师参与后续设计工作,同时可根据实际情况对分散的老旧小区综合整治项目合并打包招标,具备条件的还可将专业管线拆改更新、加装外挂电梯、附属设施改造等专业项目纳入老旧小区综合整治项目总承包内容一并实施。此外，可根据实际情况对分散的老旧小区综合整治项目合并打包招标。

此外，老旧小区改造项目允许社会力量以投资主体、运营主体或实施主体身份参与老旧小区改造；可以探索社会力量和政府合作新模式，推进老旧小区改造项目采取政企合作PPP 模式，以及推广“投资+工程总承包+运营服务”（F+EPC+O）一体化招投标做法等。

（3）标段划分、招采计划、招标方案等注意要点

老旧小区改造项目由于存在设计不完善、施工方及各参与方的沟通协调工作量大、部分材料选择的局限性、交通运输条件不便利、施工条件有限、施工环境复杂及存在个性化施工等都会对招标采购标段的划分、招标采购进度计划、施工或供货单位的选择等产生影响，需要在招标策划时根据具体项目的特点，充分考虑这些因素的影响。

老旧小区的招标采购要充分考虑老旧小区改造的整体内容，结合各地的具体政策，建议在标准化程度较普及的地方采用集中采购的形式，建立老旧小区综合整治项目集中资格审查制度，从而可以加强对老旧小区改造工程招投标的管理。通过年度集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和涉及安全质量的关键设备、材料，供项目实施主体选用，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。

在老旧小区改造招标方案编制过程中需要与其他服务工作团队之间深度沟通招标的要求，如：项目特征、详细参数、功能需求、具体工程量、投标资格要求、进度计划等相关投标要求。

二、招标文件编制的要点

招标文件应当包括招标项目的范围、技术要求、对投标人资格审查的标准、招标清单、投标报价的要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款、合同责任约定、合同分险分担等。

（1）强化分工与协作

招标文件的编制需要由招标采购服务工作团队牵头，全咨其他各个专业团队参与和配合。项目管理服务工作团队应向招标采购服务工作团队提供老旧小区改造项目总进度计划、项目实施方案管理要求、项目管理要求、项目技术标评标要求等，在项目现场踏勘过程中为相关投标人提供项目踏勘条件；工程设计服务工作团队应向招标采购服务工作团队提供建设项目概况、设计方案、施工图纸、技术参数及要求等项目相关设计文件；造价咨询服务工作团队应向招标采购服务工作团队提供相关标的物招标工程量清单、招标控制价、合同文本等相关造价资料。

此外，工程所包含主材及设备采购标准，需要由项目管理团队、造价团队和建设单位共同确定。

   （2）工程量清单的编制和审核要点

老旧小区改造项目编制或审核工程量清单时，要注意项目实际工程情况，结合原有建筑图纸不全或与实际不符等问题，重视现场踏勘环节工作，充分考虑实际需拆改的工程内容，避免工程量清单缺漏项造成的后续争议或索赔情况。注意审核图纸说明和各项选用规范是否符合技术要求，并审核工程量清单中对主要设备的型号、规格、品牌等要求是否符合要求，重点关注界面划分，是否有漏项或是对造价有重大影响的子目等。

老旧小区改造项目存在涉及专业多，划分不明确等问题。在编制招标文件时，从明确专业划分，编制工程量补充清单等方面减少工程造价争议。例如增加特殊施工降效费，以满足施工受车辆、行人的干扰导致的人工、机械降效和为了行车、行人安全而现场增设的防护措施等增加费；增设交通组织维护费，以满足因施工现场疏导交通而增加的疏导牌与疏导人员费用等。

（3）合同条款编制的要点

老旧小区改造项目由于存在设计不完善、施工方及各参与方的沟通协调工作量大、部分材料选择的局限性、交通运输条件不便利、施工条件有限、施工环境复杂及存在个性化施工等会对合同条款的编制、风险划分、工期要求、施工或供货单位的要求等产生影响，需要在编制招标文件时根据具体项目的特点，充分考虑这些因素，将合同双方的责权利及风险分配落实到具体的合同条款中。

（4）评标办法的要点

老旧小区多处于城市繁华区域，建筑密度高，施工现场处于半封闭状态，作业人员、机械设备、居民、行人车辆混在一起，给老旧小区改造工程管理造成阻碍。针对老旧小区改造的工程管理特点，招标文件中的评标办法、质量与安全管理要求等需要根据具体项目的特点，充分考虑这些因素，以施工单位招标为例：

对于老旧小区改造项目，评标办法中应重点关注评价施工部署和施工进度计划是否合理，老旧小区改造施工内容点多面广，难以形成流水作业，施工作业面少，材料设备进场受限，改造过程中需合理规划关键线路和场地布局，优先选择改造意愿强、阻力小的小区进行改造。根据现场空间和施工进度，因地制宜，合理安排材料进出场时间节点，降低材料堆放对居民生活通行造成的干扰。例如可利用违建物拆除后的空间作为材料存放场地和加工场地，同时尽量避免工作面迁移距离过远，导致施工进度滞后和二次搬运费用的增加，或根据小区内部空间情况利用绿化带暂时存放物资，保证进场物资在满足施工进度需求的同时不过多占用平面作业空间，以防影响居民的生活。

对于老旧小区改造项目，评标办法中应重点关注项目组织机构和沟通协调机制是否健全，老旧小区改造项目需设立专门的协调部门，满足快速协调的需求，例如可采用强联系矩阵组织结构模式，该模式可根据当地的社会环境，有针对性地选择项目协调层的设立及组织机构的划分层级。针对片区改造，有专门的组织负责对外的协调工作，同时有专门的协调人员负责小区内部民众的投诉及建议处理，该组织架构在实际施工过程中能快速反应，增加沟通的效率，缓解项目参与方之间的矛盾，加快施工进程。

对于老旧小区改造项目，评标办法中应重点关注施工方案以及安全管理措施。例如关注施工方案中是否包含老旧小区改造项目设计方案、施工组织方案通过审核后，遵循绿色施工原则，提前在改造小区公示改造内容，设置安全警示；并在改造过程中确保人员与材料安全，降低施工能耗，节约施工用水，减少噪声、灰尘及光污染等。例如施工现场的安全管理是否包含施工人员的安全，小区居民的人身和财产安全的防护措施。老旧小区改造项目属于民生工程，社会关注度高，为防止出现安全隐患，一方面需加强对从业人员思想道德的教育，提高施工人员的安全意识。合理安排作业人员数量，尽量做到多人协同作业，起到相互监督的作用，同时还要加强对小区居民和商户的宣传工作，做好自身安全防范，加强协调人员和居民的联系。另一方面做好施工物理防护工作，如脚手架外侧使用密目式安全网，安全通道进行双层防护等。

老旧小区改造是惠民生、促发展的实事、好事，但要切实保证和提升老旧小区改造项目的实际效果和经济、社会效益，项目实施过程中的招标采购环节的作用非常重要。笔者结合城镇老旧小区改造项目的自身特点，对老旧小区改造全过程工程咨询招标采购管理要点进行了探讨，不足之处请批评指正。