在诸多住宅项目中，几乎都会遇到各种类型的“示范区/样板区”，这些精致漂亮的示范区往往总造价占比不高，但在结算中却很容易成为“老大难”，这次跟大家分享一些示范区施工工程全过程跟踪审计工作的小经验。

一、示范区的特点

在住宅项目中，示范区一般都有“时间紧”、“任务重”两方面的特点。a.时间紧：因示范区直接影响到建设方的营销计划，所以示范区工期一般都非常紧张，需要想尽办法抢工期；b.任务重：因示范区筹备时间紧张，往往招标阶段的图纸不够完善；而且示范区代表着整个项目的“门面”，建设方对示范区的整体呈现效果会非常重视，所以示范区整个施工过程中会产生大量的认质认价、设计变更和现场签证。

二、跟踪审计过程中遇到的各类问题及解决小技巧

1.认质认价：正如上文所述，示范区有着工期紧、体量小、要求高等特点，这些因素对过程中的材料认质认价工作有着重要影响。这就要求我们做到：a.在询价之前，及时跟现场、业主沟通清楚现阶段需采购的材料有哪些特殊情况，如：工期紧张需短时间内到货、付款条件苛刻、采购体量过小、季节性变化、特殊工艺及形状加工、定制产品等，都会对价格审核产生明显影响，提前把这些情况了解清楚，能减少许多需要价格谈判过程中的争议，同时也能避免很多返工工作；b.核查送审资料：这些送审资料会因为时间紧促、施工单位在造价方面的专业性不足等因素，容易出现资料不够完整，材料规格描述不完善，甚至其中会夹杂着无需认质认价的内容等诸多问题，都需要进行严谨的核查。

2.现场实际施工情况跟踪：在全过程跟踪审计工作中，实时跟进现场施工情况也是重要的一环，平时可以定期去现场勘察（如：一周1~2次），变更较集中或发生大额变更时可以适当调整频率，这样便于及时关注到现场施工是否与设计图纸相符、设计变更的现场拆改返工情况等内容；看现场时可重点关注现场使用的材料品牌信息与合同约定是否相符、实际施工情况与设计图纸要求之间的差异情况等，并及时留存影像资料。如果发现现场施工与设计图纸/合同要求不一致，就需要及时跟业主汇报，便于业主及时核查原因，这样无论是施工单位现场施工问题还是变更/签证流程滞后问题，都可以及时更正止损，大大减少了结算时可能发生的一些争议，也同时向业主展现了我们作为跟踪审计的专业能力。

3.设计变更/现场签证：变更签证在造价工作中分为前期估算和后期费用确认审核两个阶段。在前期估算阶段变更发生时，需及时跟进现场已施工情况。不涉及拆改返工的扣减变更前费用，新增变更后费用即可；而对于涉及到现场拆改返工的变更，则要注意现场拆改返工的具体范围，详情如下：

①变更发生时现场已施工情况可能是材料到场未施工/施工了一部分/已按照原图纸施工完毕等多种情况，需根据具体情况编制预算；

②现场实际拆除范围（尤其是精装修）往往基于整体装饰效果方面考虑以及具体变更内容的不同，与变更指令有较明显的差异，这些信息需及时跟现场、业主进行沟通，以免估算成果丢项漏项。例如：墙面装饰材质变更，除了需要拆除已施工完毕的原墙面装饰做法，与之紧密相连的门窗套、踢脚线等往往需要一并拆除后新做；这些由于实际施工工序、施工工艺不得不二次拆除恢复的内容，有些可以保护性拆除，后期利旧恢复（如：洁具、灯具等），有些只能报废（墙纸壁布、金属线条等），报废的金属材料还会涉及残值回收费用；而且拆改工作经常伴随着二次已完工程保护措施、二次精保洁措施、拆除废料的运输消纳等内容，这些信息往往不会在变更指令中体现，都是需要通过与现场、业主进行及时的沟通才能获得；由于现场返工的这些信息都具有较强的时效性，应在发生时要求施工单位及时形成现场见证资料或签证资料，完善书面依据。另外在估算阶段，对合同外新增的材料，需注意单价预估时进行适度放大，把示范区采购量小、工期紧张、季节性变化（季节性变化对绿化苗木影响较明显）等因素对价格的影响考虑在内。到了后期的费用审核阶段，与前期预估阶段不同的是，需格外注意报审资料的完整性，所有的量、价、项都需要有严谨的资料支撑（如：现场返工确认资料、业主下发的认质认价资料等），做到有理有据，不重不漏。

4.沟通：在整个跟踪审计过程中，与各方进行及时、有效的沟通也是至关重要的。

对于与建设单位的沟通，需要注意及时汇报、带解决方案的沟通两方面的沟通技巧。沟通频率要根据业主对某项工作的紧急程度需求进行灵活掌握，如：业主给了明确的工作完成时限并且时间要求很紧急的情况，工作进行过程中遇到疑问/争议要及时跟业主汇报，以免耽误工作进程；而对于非紧急的情况下，做到阶段性节点汇报即可；对于有争议的部分跟业主汇报之前要先查询现场情况、合同条款、招标文件等相关资料，有理有据的带着解决方案跟业主汇报，这样对解决问题能起到事半功倍的效果，也容易得到业主的认同；

对于与施工单位的沟通，要注意保持情绪稳定、及时存证两大方面。情绪稳定这一点说着容易，但在实际沟通过程中很容易产生矛盾，一不小心就容易“上头”。这时候要提醒自己捋顺逻辑、冷静思考，同时也要善于倾听对方的意见和诉求，适度站在对方的角度看问题，尽量给予理解，这样能更加顺畅的解决问题。及时存证这一点是很容易被忽略的一环，在与施工单位沟通过程中，每次谈判/核对结束都要产生核对记录，留存施工单位确认的相关资料，一方面避免因施工单位不断反复拉长核对战线，另一方面也可以向业主展示我们的阶段性核对成果，便于业主掌握工作实时进程。

以上就是关于住宅项目中的示范区全过程跟踪审计工作的一些经验分享，希望能对同事们有所帮助。