随着房地产市场行情回落，房产项目特殊事项频出，在项目实际运营中会出现各种情况，对投后监管工作提出了新的考验；现就某专一客户的房产项目的投后管理工作内容进行经验分享：

首先是日常管理工作：在监管的过程中，需定期核查产调、共管章照等情况，并保证各项增信措施的落实；定期核查监管公司账户状态及流水情况，控制项目收支并完善销售监管环节，查证项目回款情况，避免体外收款等；增加工地勘踏频率，动态掌握工程施工情况；

在日常管理工作中，印章管理及项目销售层面所涉内容较多且杂，现就其一些管理经验进行阐述：

关于印章管理层面，在项目监管的过程中，应注意对项目公司用印频次时刻保持敏感，防止项目公司私刻印章，保证监管的封闭性；对于新刻制的印章，按照监管要求及时完成刻制并移交共管；对于必须开通电子印章的项目，需定期在政府或相关网址登录核查电子印章使用情况，确保印章在监管要求的使用范围内。以某存续项目为例，项目在已临近预售节点，在监管过程中，现场发现项目用章频次并未增多，引起了现场人员警惕，最后发现项目公司为减少审批时间私刻公章，现场第一时间向投资人进行汇报该情况，并收回私刻的印章，最终，在现场监督下销毁私刻的印章，项目公司出具承诺函不再有该行为，尽可能减少投资人的损失。

关于销售管理层面，要做好以下核查工作：（1）合约：认购协议、网签备案合同；（2）网签：当地网签系统及房地产网公开公示网签数据；（3）回款：监管账户一般无法开通网银或对其功能有开通限制，要求开通查询网银或短信通知，若都无法开通则要求出纳每周提供对账单等资料，便于理清已售合同金额、已回款金额、在途资金、按揭在途等数据；（4）台账：项目方提供销售台账；（5）收据：收款收据等涉及空白授信文件用印，现场监管需定期核对，对已经作废的文件进行收回，对暂不需要的空白授信文件收回共管。通过核查上述的五项数据，相互印证，核查项目公司销售数据的真实性及准确性。以某存续项目为例，在开盘时，现场对开盘现场进行巡查时发现pos机数量多于申请数量，经检查发现存在体外收款现象，客户所交装修款未进入共管账户，现场发现后第一时间要求停止使用未申请的pos机并向投资人进行汇报，最大程度保护投资人的利益，减少损失。

其次，除日常工作外，项目还可能存在一些风险事项，比如诉讼等，这也是投资人关注的重点；房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题等，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付、供应商货款支付不及时，项目涉诉情况增加，以我司监管的某项目为例，该项目未开预售，无销售资金流入，款项主要来源于集团转款，后集团资金链断裂，导致项目无足够资金支付供应商款项，被供应商接连起诉，导致项目风险加大，投资也密切关注项目公司诉讼情况，关于诉讼查询及后续事项跟进，进行以下经验分享；

（1）定时核查项目诉讼情况（可通过企查查、中国裁判文书网、中国执行信息公开网及当地的法院等查询项目涉诉情况），对于所属集团负面舆情，核查负面事项是否与在管项目公司存在直接关系，向投资人及时反馈，规避相关风险；定期查询监管公司征信，掌握企业的信用状况，减少不必要的信用风险和损失；

（2）若有纠纷，法院会先进行民事调解，若调解成功，则双方按调解书履行相应义务；若不成功，则进入诉讼流程；若原告方申请财产保全，法院同意后会发生诉前冻结情况，冻结的范围包括银行存款、房屋、土地等，需要我方定时进行查询、并及时与项目公司法务沟通，了解其处理意见，并及时配合报备；

（3）诉讼过程中，及时跟踪收集案件进展信息，若可旁听开庭，建议旁听并做好记录，一审、二审（如有）判决下达后，及时做好整理和报备；

（4）若项目公司作为败诉方，对方可能会申请强制执行，法院会直接扣除账户中的款项，若项目公司实在无可供执行的财产致使案件进入终本阶段，也需后续持续关注，以防申请人发现被执行人财产的，随时申请恢复执行，让案件重新进入强制执行程序；在此阶段因为可能会发生资产被执行的情况，故需尤其注意。

最后，某些项目在具备偿债能力时项目还会存续，会增加转投项目，以我司监管的A项目为例，该项目销售回款比较理想，交易对手希望与信托进行深度合作，将部分销售回款转投至其他项目；因转投项目并非交易对手自操盘，存在一部分章证照由合作方单独收管，对转投公司章证照进行共管时，需向信托领导确认是否知晓该特殊情况，并要求交易对手对该事宜提供情况说明或承诺函，确保监管措施符合要求；以下是关于转投项目的一些经验分享，供大家参考：

（1）一般转投操作流程：签署转投交易文件→落实相关增信措施→转投放款走账；若转投涉及部分公司的临时共管，通常在完成走账后会对临时共管公司进行释放，释放时需以收到信托运营审批意见为准；

（2）需厘清项目转投的相关增信措施，配合交易对手办理相关抵质押手续并做见证汇报，确保在转投资金放款走账前完成转投公司的共管等相应增信措施的落实并汇报；

（3）因共管公司较多，转投公司不属于原交易结构内的公司，且无对应合同，部分项目存在转投公司的相关流程报信托业务经理审批即可，需向信托运营确认对新增共管的转投公司日后付款用印流程报审审批人；

（4）若新增转投项目非交易对手自操盘，存在其他合作方，需确认保险柜存放地点、安装监控是否需要豁免。