摘要：房地产行业的发展一直以来与金融行业密不可分，对于房企融资而言，为了项目融资，开发商往往以房地产本身及因房地产所产生的各项权益作为抵押，比如包括土地抵押、在建工程抵押或已建成物业抵押。本文浅析土地抵押过程及相关问题，望对后续项目提供一定的帮助。

关键词：土地抵押

一、咨询抵押登记相关部门

办理抵押手续，业务人员一定要就整个流程进行详细咨询确认，可先在网上查询相关的办事科电话号码，致电进行咨询或现场沟通，咨询的问题可参考下表清单：

1、是否接受将土地抵押给非银行金融机构

2、是否接受将土地抵押给异地金融机构

3、是否接受顺位，后顺位抵押是否需要先顺位抵押权人的书面同意

4、在先顺位抵押注销后，登记在后的抵押权人是否自动提升抵押顺位

5、是否接受《贷款合同》以外的合同作为主债权合同，如财务顾问合同、债权确认协议等

6、土地抵押和在建工程抵押在不同部门办理的，对办理的先后要求是什么

7、递件后多长时间可以出具记载登记事项的证明文件

8、期限如何登记，登记“抵押期间”的，届满后是否自动解押

9、是否需要出具评估报告，如有，对评估公司有无具体要求

10、同一主债权对应数个抵押物时，是否每个抵押物均可担保全部主债权

11、土地抵押后续转在建工程或者房产抵押时，是否需要先解除土地抵押

12、土地上已有在建工程的，是否可以仅办理土地抵押登记

13、土地已办理抵押，在建工程是否可以抵押给不同的抵押权人

土地抵押的咨询问题清单来源：《中国房地产基金操作指南》-融资篇

二、资料准备

一般而言，不动产登记中心会规定抵押人和债权人在办理抵押手续时需要提供的办理材料清单，该清单一般在地方的不动产中心网页可查询下载；以清远市为例，所需资料为：

1、申请表（格式有不同，需自行下载）------双方加盖红章

2、不动产抵押权证明文件：抵押人和抵押权人相关协议或合同（原件）；

3、抵押权人：银行、小额贷款公司、担保公司等所需提供的资料：

法人代表证明书（原件）、法人身份证（复印件）、授权委托书（原件）、受委托人身份证（原件和复印件）、营业执照（复印件）、金融许可证（复印件）------全部加盖红章

4、抵押人：项目公司所需提供的资料

法人代表证明书（原件）、法人身份证（复印件）、授权委托书（原件）、受委托人身份证（原件和复印件）、营业执照（复印件）、公司章程（复印件）、股东会决议书（原件）------全部加盖红章

5、房产证/不动产权证书/国有土地使用证（原件在不动产中心保管的到档案室申请复印件）

6、如有其他抵押权人，提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件：因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更，对其他抵押权人产生不利影响的。

三、一些需要注意的问题

1、合同问题

在办理土地抵押时，不动产中心可能不认可抵押双方自行签署的土地抵押合同，而要求使用标准制式合同，出现这种情况的话，就意味着要同时签署制式合同和双方合意版抵押合同，这时我们需要处理好两份合同间的关系。

一般情况下，制式合同正文的最后一个条款是空白的，要求填写双方认为需要约定的其他事项，可以在这个条款约定：“未尽事宜，以双方另行签署的抵押合同约定为准。”而另行签署的双方合意版合同则增加一条约定：“双方在本合同签署之后，若根据土地管理部门的要求，需另行签署令土地管理部门满意的关于抵押财产的制式合同，方可完成相应的抵押登记手续，则本合同应当作为制式合同的补充合同，对于制式合同未尽事宜，或不一致事宜，均以本合同约定为准。”制式仅作为办理抵押登记之用，双方合意版合同则实际约定双方的具体权利义务，并通过相应的合同条款将两份合同衔接起来。此外，还需注意抵押合同是否要求与土地证对应。有的时候一个地块分为多宗地，有多个土地证，当地不动产中心如果需要一证一合同对应，则需要提前沟通并准备合同。

2、顺位抵押的相关问题

正常情况下，债权人都是办理第一顺位抵押，但如果办理的是第二顺位抵押，还需特别注意以下问题。一是抵押金额，第二顺位加上第一顺位抵押担保的主债权金额合计不得超过抵押物的评估价值。二是需经过第一顺位抵押权人的同意，最好是出具盖章同意函。三是第一顺位抵押权注销后，第二顺位抵押权人可否提升抵押顺位，各地实操有差异，若可以自动提升，需及时关注并获取最新的土地抵押登记信息备份，若不自动提升，则应沟通抵押人及时办理抵押变更登记。

3、抵押和查封的优先受偿问题

不动产抵押权人具有对不动产处置的优先受偿权，并根据抵押权登记顺序受偿；而财产保全（不动产查封）作为一种诉讼保全制度，它的设立是为了防止债务人在诉讼前后恶意隐匿、转移财产或毁损财产，从而充分保障债权人的合法权益、保障诉讼后的生效判决得以顺利执行；并不是将财产保全等同于优先权可以在日后执行中享有优先受偿权，即申请人对保全财产不具有优先受偿权。即抵押物被查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。